Christoph Steiger lic. iur.
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Wasserhahn offen gelassen – Mieter wird Schadenersatzpflichtig

Bundesgerichtsentscheid 4C.175/2000, 25. Oktober 2000, Originaltext französisch, wiedergegeben in mp 4/01.

Das Offenlassen eines Wasserhahns in einem Miethaus, dass zu erheblichem Mehrverbrauch führt, stellt eine Sorgfaltspflichtverletzung der Mieter dar. Die daraus resultierende Pflicht zu Schadenersatzzahlungen besteht, auch wenn sie in Art. 257f OR nicht mehr ausdrücklich genannt wird. Sie ergibt sich ebenfalls aus den allgemeinen Bestimmungen des OR (Art. 97 ff. OR).

Anhand der Wasserrechnung musste die Vermieterin feststellen, dass sich der Wasserverbrauch im betreffenden Mietobjekt im Vergleich zum Vorjahr, um den Faktor drei vervielfacht hatte. Abklärungen ergaben, dass es die Mieterin versäumt hatte, einen Wasserhahn in einem Nebenraum zu schliessen, so dass Tag und Nacht ungehindert Wasser fliessen konnte. Nachdem der Hahn zugedreht wurde, ging der Wasserverbrauch wieder auf ein zuvor übliches Mass zurück. Ein Experte schätzte die Kosten des Mehrverbrauchs auf SFR 41'000.--.

Wasserverbrauch Inklusiv?
In der Folge machte die Vermieterin die Mieterin für die Mehrkosten haftbar. Die Mieterin ihrerseits bestritt, Ihre vertragliche Sorgfaltspflicht verletzt zu haben, insbesondere sei sie nicht verpflichtet, mit dem Wasser besonders sparsam umzugehen. Darüber hinaus, könne die Vermieterin Nebenkosten nur einfordern, wenn diese im Vertrag auch deutlich ausgeschieden wurden. Da in diesem Punkt „Miete Inklusiv“ vereinbart worden sei, bestünde kein Anspruch auf Bezahlung der Wasserkosten.

Verletzung der Sorgfaltspflicht
Die Pflicht zum sorgfältigen Gebrauch der Mietsache ergibt sich aus dem vertraglich vereinbarten Gebrauchszweck und aus Art. 257f OR. Dem entsprechend muss der unsachgemässe Gebrauch von Einrichtungen und Installationen der Mietsache als unsorgfältig bezeichnet werden. Der Mieter hat dabei grundsätzlich die Pflicht, mit dem Mietobjekt sorgsam umzugehen und unnütze Beschädigungen zu vermeiden. Ein unnötiges Laufen lassen von Wasser, dass einen erheblichen, aussergewöhnlichen und vermeidbaren Mehrverbrauch verursacht entspricht zweifellos nicht den Anforderungen an einen sorgfältigen, zweck- und bestimmungsgemässen Gebrauch der Mietsache. Es liegt klarerweise eine Verletzung von Art. 257f Abs. 1 OR vor. Dabei entsteht die Haftpflicht des Mieters bei derartigen Verletzungen, auch wenn sie auf Nachlässigkeit zurückzuführen sind.

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Fluglärm als Mangel qualifiziert

Urteil des Mietgerichts des Bezirkes Bülach vom 24. September 2001.

Wer in einem zuvor ruhigen Wohnquartier lebt und im Laufe der Zeit mit einer massiven Zunahme der Fluglärmbelastung konfrontiert wird, hat Anspruch auf eine Mietzinsreduktion. Ein Mangel besteht nicht nur, wenn der Zustand der Mietsache vom vertragsgemässen geschuldeten Zustand abweicht, sondern auch dann, wenn der Mieter durch äussere Umstände in der vertragsgemässen Nutzung der Mietsache gestört wird. Dabei ist es unerheblich, ob die Störung vom Vermieter oder von Drittpersonen ausgeht.

Infolge der Bauarbeiten der fünften Ausbauetappe des Flughafens Zürich Kloten, wurde die Westpiste von Ende Mai, bis Ende Juni geschlossen. Der gesamte Flugverkehr wurde in diesem Zeitraum über die verbleibenden zwei Pisten abgewickelt. Dies war der Grund, weshalb die Flugbewegungen über der vom Kläger gemieteten Liegenschaft zunahmen, und dadurch auch die Lärmbelastung in besagtem Zeitraum markant anstieg.

Verschlechterung der Mietsache
Die Mieterin macht die Verwaltung schriftlich auf die Verschlechterung der Mietsituation aufmerksam. Die drastisch gesunkenen Lebensqualität infolge der erhöhten Lärmbelastung rechtfertige die Forderung einer Mietzinsreduktion im Umfang von 40% bis zur Normalisierung des Flughafenbetriebs.

Demgegenüber machte die Beklagte geltend, der Kläger habe schon beim Einzug in die Wohnung gewusst, dass sich die Liegenschaft in einer Gegend befinde in der es Fluglärm gebe. Die Fenster in der Liegenschaft des Klägers seien zudem sehr gut isoliert, weshalb die Lärmzunahme im Innern der Liegenschaft kaum so erheblich sei, wie dies die Klägerin behauptete. Abgesehen vom Lärm, der ohnehin individuell unterschiedlich stark wahrgenommen werde, sei die Wohnung normal benutzbar gewesen. Ausserdem sei in der zeit der Pistenschliessung der Flugbetrieb des Flughafens Dübendorf eingestellt worden, womit jener Fluglärm als Kompensation weggefallen sei.

Senkungsanspruch aus Vertrag
Der Anspruch des Mieters auf Mietzinsreduktion ergibt sich aus den Artikeln 259a Abs. 1 Lit. b in Verbindung mit Art. 259d OR. Das Gesetz stellt in Art. 259 Abs. 1 OR dem Mangel an der Sache ausdrücklich die Störung des Mieters im Gebrauch seiner Sache gleich. Damit besteht ein Mangel nicht nur, wenn der Zustand der Mietsache vom vertragsgemäss geschuldeten Zustand abweicht, sondern auch dann, wenn der Mieter durch äussere Umstände in der vertragsgemässen Nutzung der Mietsache gestört wird. Dabei ist es unerheblich, ob die Störung vom Vermieter oder von Drittpersonen ausgeht. Vertragswidriger Zustand und Störung im Gebrauch der Mietsache bedingen sich nicht zwingend, wie Bespiele von Lärmimmissionen zeigen.

Keine Analogie mehr zum Nachbarrecht
Das Gericht musste sich dabei mit der Frage auseinandersetzten, ab welcher Lärmintensität eine Störung des Gebrauchs als mietrechtlicher Mangel zu qualifizieren ist. Unter dem alten Mietrecht entsprach es der Praxis des Bundesgerichts, für eine Mietzinsreduktion die von der Rechtsprechung im Zusammenhang mit den nachbarrechtlichen Bestimmungen von Art. 679 und 684 ZGB entwickelten Grundsätze Analog anzuwenden. Damit war sichergestellt, dass der Vermieter seine, durch die Gewährung einer Mietzinsreduktion erlittenen finanzielle Einbusse beim Verursacher der Störung unter den selben Voraussetzungen geltend machen konnte. Im Unterschied zum revidierten Mietrecht, setzte das alte Mietrecht in Art. 255 Abs. 1 aOR jedoch eine erhebliche Schmälerung des vertragsgemässen Gebrauchs voraus. Nachdem bei der Mietrechtsrevision diese Voraussetzung fallen gelassen wurde, besteht nach geltendem recht somit auch ein Anspruch auf Mietzinsreduktion, bei untergeordneten Mängeln, sobald die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt ist.Das Mietgericht Zürich hat bereits in einem Entscheid vom 16. Dezember 1996 die analoge Anwendung der Nachbarrechtlichen Grundsätze im revidierten Mietrecht unter Hinweis auf die Verschiedenheit der Anspruchsgrundlage abgelehnt. Das Mietgericht Zürich bestätigte diese Rechtsprechung mit seinem Urteil vom 10. November 1999

Kann sich der Eigentümer schadlos halten?
Wurde in der früheren Gerichtspraxis die von Art. 255 Abs. 1 aOR genannte Schmälerung des Gebrauchs in „erheblicher Weise“ unter Einbezug der Auslegung des Begriffes der „Übermässigkeit“ im Sinne von Art. 684 ZGB vorgenommen, verträgt sich der Wortlaut des Art. 259a Abs. 1 OR und 259d OR nicht mehr mit der früheren Praxis, womit auf den Analogieschluss zum Nachbarrecht zu verzichten ist. Einziges Argument an der bisherigen gerichtlichen Praxis ist dasjenige der Billigkeit. Denn bisher war sichergestellt, dass sich der Vermieter, welcher eine Mietzinsreduktion zu gewähren hatte, unter den gleichen Voraussetzungen am Störer schadlos halten könnte.

Keine Schicksalsgemeinschaft
Mit dem Wegfall des Analogieschlusses zum Nachbarrecht könnten deshalb Ungerechtigkeiten entstehen. Bei der Beurteilung des mietrechtlichen Anspruchs ist es nämlich nicht von Belang, ob sich die Vermieterschaft beim Störer ausservertraglich schadlos halten kann. Für die Geltendmachung eines Reduktionsanspruchs aus Mietvertrag sind weniger hohe Anforderungen zu stellen als bei ausservertraglichen Ansprüchen nach ZGB. Es besteht somit praktisch zwischen Vermieter und Mieter gerade keine Schicksalsgemeinschaft. Dem Eigentümer können durchaus Einbussen erwachsen, für die der Verursacher der Störung, nicht haftbar gemacht werden kann.

Status Quo ist ausschlaggebend
Um die Frage zu klären, ob ein herabsetzungsrelevanter Mangel an der Mietsache besteht, wird also nicht in Analogie zum Nachbarrecht entschieden, sondern auf Grund des Vertragsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter. Dabei ist der Vergleich des „Status quo“ bei Vertragsschluss und dem Gebrauch im Zeitraum, in welchem sich die Frage nach der Mangelhaftigkeit stellt massgebend. Bei der Beurteilung der Immissionen ist besonders auf deren Dauer, Intensität, Häufigkeit und Üblichkeit am betreffenden Ort abzustellen.

Vorliegend gelang der Klägerin der Nachweis, dass sich die Umstände im Laufe der Mietdauer genügend verschlechterten, weshalb das Mietgericht des Bezirks Bülach in teilweiser Gutheissung der Klage eine Mietzinsreduktion von 30% aussprach.

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Vorsicht Gerichtsstand

Vor Jahresfrist ist das neue Gerichtsstandgesetz in Kraft getreten. Dieses Bezweckt, in Übereinstimmung mit dem Europarecht (IPR und Lugano-Übereinkommen) die örtliche Zuständigkeit der Gerichte gesamteidgenössisch zu regeln. Das Mietrecht ist insofern betroffen, als der bisherige Art. 274b OR dem Art. 23 GestG gewichen ist.

Durch das neue Gerichtsstandgesetz ist für Klagen aus Miete und Pacht unbeweglicher Sachen die Schlichtungsbehörde und das Mietgericht am Ort der Sache Zuständig. Bei unbeweglichen Sachen sollen also, zum Schutz der schwächeren Partei und wegen des Zusammenhangs mit der Streitsache die Schlichtungsbehörde und das Gericht am Ort der Sache zuständig sein. Dies bringt gegenüber dem bisherigen Recht keine bedeutende Neuerung.

Was ist neu?
Neu ist allerdings, dass gemäss Art. 21 GestG auch der Geschäftsmieter nicht mehr auf den Gerichtsstand am Ort der gelegenen Sache verzichten kann, während früher diese Vorschrift lediglich für den Mieter von Wohnraum zwingend war. Neu ist zudem, dass sowohl Mieter von Wohn- wie Geschäftsräumen auch durch Einlassung nicht mehr auf den Gerichtsstand am Ort der Sache verzichten können. Nach bisherigem Recht musste der Mieter sofort die Einrede der örtlichen Unzuständigkeit erheben, galt sonst auch ein abweichender Gerichtsstand als zulässig. Neu ist nach geltendem Recht eine spezielle Gerichtsstandvereinbarung nur möglich, wenn eine Streitigkeit bereits entstanden ist. Nicht mehr zulässig sind also Vereinbarungen die einen anderen Gerichtsstand zum Voraus festlegen. Solche Klauseln finden sich jedoch in vielen Formularmietverträgen.

Neuer Gerichtsstand, alte Verträge
Übergangsrechtlich ist von Bedeutung, dass Klagen, die bei Inkrafttreten des Gesetzes bereits hängig waren, der vereinbarte Gerichtsstand erhalten bleibt. Ebenso bestimmt sich die Gültigkeit von Gerichtsstandvereinbarungen in den Mietverträgen. Wurden diese vor Inkrafttreten des Neuen Gerichtsstandgesetz getroffen, bleiben sie auch weiterhin gültig. Wer allerdings zum jetzigen Zeitpunkt einen Formularmietvertrag zum Abschluss vorlegt, der noch eine überkommenen Gerichtsstandvereinbarung enthält, kann nicht darauf bestehen.

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Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug: Mieter bleibt für zukünftige Mietzinse haftbar.

Bundesgerichtsentscheid 4C.290/2000 vom 27. März 2001, Originaltext französisch, wiedergegeben in mp 4/01.

Wird einem Mieter wegen Zahlungsverzugs seinerseits fristlos gekündigt, so kann der Vermieter auch für den Zeitraum nach der Auflösung des Mietverhältnisses den Mietzins längstens bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin einfordern. Der Vermieter muss aber seinerseits Anstrengungen zu einer schnellstmöglichen Weitervermietung des Objekts unternehmen. Die Bestimmungen über die vorzeitige Kündigung bei Zahlungsrückstand findet auch Anwendung, wenn der Mieter die Wohnung gar nie bezogen hat.

Die Klägerin hatte mit der Beklagten einen Mietvertrag für eine 4-Zimmer-Wohnung in Neuenburg zum Preis SFR 1'400.— zuzüglich SFR 140.—Nebenkosten monatlich abgeschlossen. Die Mieterin erschien nicht zur Wohnungsübergabe und bezahlte in der Folge auch keine Miete. Nach mehrmaliger Mahnung unter Kündigungsandrohung, löste die Vermieterin den Mietvertrag gemäss Art. 257d OR per 1. August 1996 auf. Strittig blieb die Bezahlung der Mietzinse ab 1. August 1996 bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin, der gemäss Vertrag auf den 31. März 1997 vereinbart war.

Zahlungsrückstand erst nach „Übernahme der Sache“?
Während in der deutschsprachigen Version des Gesetzestextes von Art. 257d Abs. 1 OR die Formulierung verwendet wird, wonach der Mieter „nach der Übernahme der Sache“ in Zahlungsverzug gerät, weist der italienischsprachige Gesetzestext die Formulierung „dopo la consegna della cosa“ auf, womit nicht auf die Übernahme, sondern auf die Übergabe abgestellt wird. Um den Erfordernissen von Art. 257d Abs. 1 in dieser Hinsicht gerecht zu werden, ist es also ausreichend, wenn der Vermieter seine Leistung anbiete. Ob der Mieter nun das Mietverhältnis antritt oder nicht ist unerheblich.

Zahlungsrückstand bedeutet Verschulden des Mieters
Wer verschuldeter Weise die vorzeitige Auflösung des Mietvertrages verursacht ist der anderen Partei für den ihr entstehenden Schaden haftbar. Der Mieter, der durch seinen Zahlungsverzug die Auflösung des Mietverhältnisses verschuldet wird also dem Vermieter gegenüber schadenersatzpflichtig. Der Schaden der Vermieterin besteht in den vertraglich vereinbarten Mietzinsen, die sie aufgrund der vorzeitigen Vertragsauflösung nicht erhält und zwar über den Zeitraum zwischen der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses und dem Zeitpunkt, zu dem die Sache objektiv gesehen weitervermietet werden konnte, längstens jedoch bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin.

Schadenersatz: Beweislast liegt beim Vermieter
Es ist Sache der klagenden Vermieterin nachzuweisen, dass es ihr trotz zumutbarer Anstrengungen nicht gelang, die Wohnung sofort nach Auflösung des Vertragsverhältnisses weiter zu vermieten. Unter Umständen muss die Vermieterschaft gar Hand bieten zu einer Weitervermietung zu günstigeren Konditionen, wobei die Aufwendungen, insbesondere Inseratekosten zu Lasten des Mieters gehen.

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Zweite Frist für Kündigungsanfechtung

Pretura di Lugano, 19. September 2000, Originaltext italienischsprachig, wiedergegeben in mp 4/01

Versäumt es der Mieter, die eingeschriebene Kündigung während der Abholfrist auf der Post abzuholen, und stellt ihm darauf der Vermieter die Kündigung erneut eingeschrieben zu, ohne auf die vorher erfolglos zugestellte Kündigung hinzuweisen, so beginnt die dreissigtägige Frist zur Anfechtung der Kündigung erst nach der zweiten Zustellung zu laufen.

Mit Schreiben vom 20, August 1999 macht der Mieter den Vermieter darauf aufmerksam, dass er eine gewisse Zeit Ortsabwesend sei. Am 23. August des selben Jahres übergab der Vermieter das Kündigungsschreiben der Post, welches nach ungenutzem Verstreichen der siebentägigen Abholfrist retourniert wurde. Daraufhin versandte der Vermieter erneut eine Kündigung, welche am 7. September 1999 vom Vermieter in Empfang genommen wurde. Dieses Kündigungsschreiben folgte ebenfalls eingeschrieben und enthielt keinerlei Vermerk, dass bereits zuvor erfolglos ein Zustellungsversuch stattgefunden hatte. Am 5. Oktober reichte der Mieter bei der Schlichtungsbehörde das Anfechtungsbegehren ein, nach Auffassung des Vermieters, nach Ablauf der Anfechtungsfrist.

Empfangsbedürftige Willenserklärung
Bei der Kündigung handelt es sich um eine empfangsbedürftige Willenserklärung. Es ist dabei nicht nötig, dass der Empfänger vom Inhalt des Schreibens Kenntnis nimmt sondern es genügt, dass die Sendung in seinen Einflussbereich gelangt, sei dies etwa der Briefkasten, das Postfach, oder die Poststelle als Aufbewahrungsort, wenn der Empfänger gemäss Avis die Sendung erstmals abholen konnte. Wird die Sendung nicht abgeholt, gilt sie mit Ablauf der siebentägigen Aufbewahrungsfrist als zugestellt.

Verstoss gegen Treu und Glauben
Indem der Vermieter die Kündigung ein zweites mal zustellte, ohne zu vermerken, dass dies lediglich zu Informationszwecken geschah, wozu übrigens auch eine Zustellung mit normaler Briefpost ausgereicht hätte, konnte der Mieter in guten Treuen davon ausgehen, dass ihm die Kündigung zum ersten Mal zugestellt wurde. Zudem hatte der Vermieter nachweislich Kenntnis von der Abwesenheit des Mieters.