Editorial

„Der Erwerber einer Liegenschaft haftet bei Beendigung des Mietverhältnisses für das Mieterdepot auch wenn nicht er, sondern der ursprüngliche Vermieter und Liegenschafteneigentümer das Depot in bar erhalten und gesetzeswidrig nicht auf den Namen des Mieters bei einer Bank hinterlegt hat.“ So verlautete das Urteil des Mietgerichts des Bezirks Zürich vom 3. Dezember 1999. Nun hat sich das Bundesgericht in BGE 127 III 273 ff. zur Frage der Haftung des Erwerbers einer Liegenschaft für nicht gesetzeskonform hinterlegte Mieterdepots geäussert; und es entschied genau gegenteilig: Nicht mehr der Erwerber einer Liegenschaft muss sich vergewissern, das der Veräusserer die im Mietvertrag vereinbarten Depotzahlungen gesetzeskonform angelegt hat, sondern die Mieterschaft hat sich darüber zu vergewissern. Damit hat das Bundesgericht in dieser Frage Klarheit geschaffen, sind doch in der Vergangenheit in verschiedenen Kantonen, mit der unterschiedlichsten Begründung ebenso unterschiedliche Urteile dazu ergangen.
Bei der Lektüre dieses und weiterer Entscheide wünsche ich Ihnen viel Spass.

Christoph Steiger lic. iur.

Veräusserung der Liegenschaft: Käufer haftet nicht für Depot

Bei der Veräusserung einer Liegenschaft bleibt der Mietvertrag bestehen, und der Käufer tritt von Gesetzes wegen mit allen Rechten und Pflichten in das Vetragsverhältnis ein. Dies gilt jedoch nicht uneingeschränkt: Der Hinterlegungsanspruch der Depotleistung richtet sich nicht gegen den jeweiligen am Mietobjekt Berechtigten, sondern gegen jenen Vermieter, dem der Mieter das Geld anvertraut hat. Der Erwerber einer Liegenschaft muss somit nicht für das Depot aufkommen, wenn der Vorbesitzer dies entgegen den rechtlichen Bestimmungen aufbewahrt hatte.

Im Entscheid 127 III 273 ff. E. 4c S. 277 f. hat sich das Bundesgericht zur Haftung des Erwerbers und neuen Vermieters bei Beendigung des Mietverhältnisses für das Mieterdepot bei gesetzeswidriger Nichthinterlegung des Veräusseres beziehungsweise bisherigen Vermieters geäussert. Es hat in seinem Entscheid festgehalten, dass die Pflicht zur Hinterlegung der Mieterkaution denjenigen Vermieter trifft, der die Kaution vom Mieter erhalten hat und das diese Pflicht bei Veräusserung nicht ohne weiteres von gesetztes wegen auf den Erwerber übergeht, der nach Art. 261 OR als neuer Vermieter in den Vertrag eintritt.

Übergang des Mietverhältnis bei Veräusserung der Liegenschaft
Bei der Veräusserung einer Liegenschaft bleibt der Mietvertrag bestehen, und der Käufer tritt von Gesetzes wegen in den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten ein. Das Bundesgericht stellte aber fest, dass damit kein Übergang sämtlicher Ansprüche gegen den früheren Eigentümer auf den neuen Eigentümer stattfindet. Der Eintritt in das Vertragsverhältnis erfolgt nach Ansicht des Gerichts nicht rückwirkend, und der Mieter kann nicht sämtliche Ansprüche, die er gegen den ehemaligen Vermieter besass, auch gegen den Übernehmer des Mietobjekts erheben.

Hinterlegungsanspruch richtet sich nicht an den jeweiligen Eigentümer
Zur Erbringung der Kaution ist der Mieter verpflichtet, wogegen den Vermieter die Pflicht trifft, ein Konto auf den Namen des Mieters einzurichten und die vom Mieter erhaltene Kaution darauf einzuzahlen. Dieser Hinterlegungsanspruch richtet sich nach Ansicht des Bundesgerichts daher nicht gegen den jeweiligen am Mietobjekt Berechtigten, sondern gegen jenen Vermieter, dem der Mieter das Geld anvertraut hat.

Mieter muss sich über die rechtmässige Hinterlegung der Kaution durch den Vermieter vergewissern
Dies sei gerechtfertigt, weil der Mieter die gesetzeskonforme Hinterlegung der Kaution sofort zu fordern und bei Verzug des Vermieters mit fälligen Mietzinsen zu verrechnen berechtigt sei und es nicht der Übernehmer der Mietsache zu vertreten habe, wenn sich der Mieter bislang nicht um die Hinterlegung der Kaution gekümmert hat.

Keine erneute Leistung durch den Erwerber
Der Erwerber, der in ein bestehendes Mietverhältnis eintritt, kann den Mieter, der die Kaution bereits dem Veräusserer bezahlt und nicht zurückerhalten hat, allerdings auch nicht erneut zu deren Leistung anhalten. Er muss sich diesbezüglich mit dem Veräusserer auseinander setzen.

Fazit
Ist das Mietgericht des Kantons Zürich noch davon ausgegangen, dass es sich bei der Rückzahlung der Kaution um einen vertraglichen Anspruch handelt und dieser somit gemäss Art. 261 Abs. 1 OR auf den Neuerwerber übergeht, stellte das Bundesgericht fest, dass der Mieter lediglich einen vertraglichen Anspruch auf gesetzeskonforme Hinterlegung des Depots hat, dieser sich aber nur gegen den Empfänger der Depotzahlung d.h. gegen den Veräusserer der Liegenschaft richtet. Nach erfolgter Handänderung der Liegenschaft bleibt nur noch ein Rückforderungsanspruch gegen den Veräusserer übrig. Erfreulich ist, dass das Bundesgericht unter dem Aspekt der Rechtssicherheit nun für Klarheit in der Rechtsprechung gesorgt hat.

Separate Zustellung der Kündigungsandrohung an die Ehegatten

Gerät die Mieterschaft in Zahlungsverzug, muss die mit der Kündigungsandrohung verbundene Ansetzung einer Zahlungsfrist für die Begleichung ausstehender Mietzinse der Familienwohnung den Ehegatten getrennt zugestellt werden, selbst wenn diese einen gemeinsamen Vertreter bestimmt haben.

Vorliegend hatten die Ehegatten als Mieter zur Beilegung verschiedener Streitigkeiten mit der Vermieterschaft einen gemeinsamen Vertreter zur Wahrung ihrer Interessen ernannt. Nachdem sie mit der Zahlung laufender Mietzinse in Rückstand gerieten, hatte die Immobilienverwaltung dem Vertreter, dem Mieterverband des Kantons Genf, ein einziges Schreiben zugestellt. Die Kündigung jedoch, wurde darauf dem Vertreter mit zwei getrennten amtlichen Formularen mitgeteilt. Die Mieterschaft bereif sich darauf auf die Ungültigkeit der Kündigung.

Strenger Formalismus
Das Gericht hielt dazu fest: Verlangt das Gesetz, wie in Art. 266n und 266o OR die Einhaltung einer bestimmten Form, verfällt der Richter nicht in einen überspitzten Formalismus, wenn er einem Formungültigen Rechtshandlung die Rechtswirkung versagt. Die Kündigung ist damit als nichtig zu erklären und das Urteil der Vorinstanz zu bestätigen.

Urteil des Cour de Justice Genf, vom 12. November 2001, wiedergegeben in mp 1/02.

Erstreckung hebt vertragliches Vormietrecht auf

Nach ausdrücklicher gesetzlicher Bestimmung gilt der Mietvertrag während der Erstreckungsdauer gemäss Art. 272c OR unverändert weiter, es sei denn, im Erstreckungsentscheid oder in einer gerichtlich genehmigten Vereinbarung werde etwas anderes festgehalten. Ein Vormietrecht, welches dem Mieter für die Dauer von 5 Jahren für den Fall der Wiedervermietung eingeräumt worden war, wird jedoch durch die Erstreckung aufgehoben, sofern in der Erstreckungsvereinbarung nicht ein ausdrücklicher Vorbehalt angebracht wird. Dies ergibt sich aus dem Zweck der Erstreckung, die maximale Weitergeltung des Mietverhältnisses abschliessend festzulegen.

Urteil des Bundesgerichts 4C.127/1999 vom 18. Januar 2000, wiedergegeben in MRA 2/01.

Mietzinserhöhung ohne Formular: Rückforderung zuviel bezahlter Mieten

Mietzinserhöhungen sind nur gültig, wenn sie mit dem amtlich genehmigten Formular mitgeteilt werden. Eine Ausnahme besteht nur, wenn erwiesen ist, dass der Mieter mit dem Verzicht auf das Formular bewusst zum Voraus auf eine Anfechtung der Mietzinserhöhung verzichtet hat und dabei jeglicher Kündigungsdruck ausgeschlossen werden kann. Für diesen Sachverhalt ist der Vermieter beweispflichtig. Die blosse Bezahlung der erhöhten Mietzinsen bewirkt keine gültige Vertragsänderung. Der Mieter kann zuviel bezahlte Mietzinsen über einen Zeitraum von 10 Jahren hinweg zurückfordern.

Urteil des Bundesgerichts 4c.134/2001 vom 18. Oktober 2001. Originaltext französisch, wiedergegeben in mp 1/02

Vertrag ohne Unterschrift – Nicht immer gültig

Für Mietverträge besteht keine gesetzliche Vorschrift, welche die Gültigkeit des Vertrages von der Einhaltung einer Schriftform abhängig macht. Trotzdem kommt nicht in jedem Fall ein Mietverhältnis zustande, ohne dass ein schriftlicher Vertrag unterzeichnet wurde. Haben sich nämlich die Parteien für den Abschluss eines Mietvertrages die Schriftform vorbehalten, müssen beide Parteien den Vertrag unterzeichnen. In diesem Fall kommt mit der blossen Zustellung eines noch nicht unterzeichneten Vertrages kein Mietvertrag zustande, sogar wenn der Mieter den Vertrag einseitig unterschrieben retourniert.

Am 20. September 1996 stellt die Liegenschaften der Mietinteressentin einen schriftlichen Vertrag zu, mit der Bitte, diesen unterzeichnet zurückzusenden, Dieser Vertrag enthielt eine Klausel, wonach dieser erst in Kraft treten soll, wenn beide Parteien das Schriftstück unterzeichnet haben. Im November sandte die potentielle Mieterin und Beklagte den Mietvertrag unterzeichnet an die Liegenschaftenverwaltung. Diese retournierte das von Ihr gegengezeichnete Schriftstück ein halbes Jahr später, am 20. Mai 1997. Die Beklagte stellte nun das Zustandekommen eines Vertrages in Abrede. Das Mietgericht stellte darauf in erster Instanz fest, dass dennoch ein gültiger Vertrag zustande gekommen sei, worauf die Beklagte beim Obergericht des Kantons Zürich Berufung einlegte. Entgegen der Auffassung des Mietgerichts entschied das Obergericht, dass die Beklagte die Offerte der Liegenschaftenverwaltung zum Abschluss eines Mietvertrages nicht stillschweigend akzeptiert habe. Die Gegenzeichnung, und die Folgende Zustellung des Vertrages an den Mieter habe innert angemessener Frist zu erfolgen. Eine verspätetet Gegenzeichnung sei indess wirkungslos. Der Mieter brauche darauf nicht zu reagieren, wenn er kein Interesse mehr am Vertragsabschluss habe.

Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich vom 18. April 2000.

Untermiete: Kein Schadenersatz des Untermieters vom Vertragsmieter

Rechtlich gesehen steht der Untermieter in keiner vertraglichen Beziehung zum Vermieter, bzw. Eigentümer. Der Vermieter kann aber hinsichtlich der Überlassung der Mietsache als Erfüllungsgehilfe des Vertragsmieters auftreten. Führt nun der Vermieter und Eigentümer unter der Voraussetzung von Art. 260 Abs. 1 OR Sanierungs- oder Umbauarbeiten korrekterweise durch, kann der Untermieter vom Vertragsmieter keinen Schadenersatz für das Verhalten des Vermieters verlangen.

Die Mieterin eines Restaurants in Zürich vermietet die Lokalität im Untermietverhältnis weiter. Im Laufe der Mietdauer nahm die Eigentümerin Umbauarbeiten al der Liegenschaft vor, die sich über rein Jahr hinweg erstreckten. Diese Arbeiten wurden sowohl der Vertragsmieterin, wie auch ihrer Untermieterin rechtzeitig angekündigt. In der Folge der Umbauarbeiten bezahlte die Untermieterin der Vertragsmieterin keine Mietzinsen mehr. Sie machte geltend, dass ihr in Folge der Umbauarbeiten ein massiver Betriebsverlust entstanden sei und diese nun als Schadenersatz geltend gemacht werde. Das Gericht einerseits entschied, dass bei ordnungsgemässer Durchführung der Umbauarbeiten über die vertraglichen und gesetzlichen Reduktionsansprüche (Art. 259d OR) hinausgehende Ansprüche der Untervermieterin gegenüber nicht geltend gemacht werden können.

Urteil des Mietgerichts des Bezirks Zürich vom 14. Juni 2000

Unentgeltliche Verbeiständung im Schlichtungsverfahren

Eine bedürftige Partei kann im Schlichtungsverfahren die unentgeltliche Rechtsvertretung durch einen Anwalt verlangen, wenn die Gegenpartei ebenfalls anwaltlich oder durch einen professionellen Immobilienverwalter vertreten ist.

In einem Mietzinsanfechtungsverfahren vor der Schlichtungsbehörde verlangten die Mieter die unentgeltliche Vertretung durch einen Anwalt, da sie nicht in der Lage seien, selber für die Anwaltskosten aufzukommen und weil die Gegenpartei durch einen professionellen Immobilienvewalter vertreten wurde. Anzumerken ist noch, dass es sich bei den Beschwerdeführern, welche die Mietzinserhöhung angefochten haben um srilankische Staatsangehörige handelte, die der deutsche Sprache nur beschränkt mächtig waren. Vor der Schlichtungsbehörde wurde zurecht erkann, dass das Sprachenproblem nicht durch einen Anwalt, sondern durch einen Dolmetscher zu lösen sei. Unter dem Aspekt der „Waffengleichheit“ aber, muss in einem Verfahren darüber hinaus gewährleistet sein, dass beide Parteien mit gleich langen Spiessen kämpfen. Dies ist insbesondere dann nicht der Fall, wenn nur eine Partei ihre Interessen durch einen profesionellen Vertreter wahren lässt. Obwohl in Casu die Tragweite und der Schwierigkeitsgrad des Verfahrens für sich alleine noch keine unentgeltliche Rechtsverbeiständung zu rechtfertigen vermochte, erachtete das Gericht eine unentgeltliche Verbeiständung aus Gründen der Waffengleichheit für angebracht.

Urteil des Obergerichts Basel-Landschaft vom 13. März 2001, wiedergegeben in mp 1/02

Kostenverteilung bei Auszug während Gerichtsverfahren

Ficht der Mieter eine Kündigung an, findet dann aber im Laufe des gerichtlichen Verfahrens eine neue Wohnung und zieht um, wird das Verfahren abgeschrieben. Dabei sind die Gerichtskosten hälftig von den Parteien zu tragen. Die Anwaltskosten trägt jede Partei selber, wenn das Begehren des Mieters nicht ohnehin hätte abgewiesen werden müssen.

Vorliegend ging dem Gerichtsverfahren eine Anfechtung der Kündigung vor der Schlichtungsstelle voraus. Diese entschied zu Gunsten des Mieters und hob die Kündigung auf. Der Vermieter gelangte an das Mietgericht. Während des Verfahrens hat der Mieter eine andere Wohnung bezogen, worauf das Gericht den Prozess abschrieb. Der Vermieter beantragte in der Folge, die Gerichts- und Anwaltskosten seien dem Mieter aufzuerlegen.

Gemäss § 65, Abs. 1 ZPO ZH, entscheidet das Gericht nach Ermessen über die Kostenfolge: Nach gängiger Praxis sind bei Gegenstandslosigkeit infolge Auszugs des Mieters die Kosten der Parteien je zur Hälfte aufzuerlegen und dem Vermieter keine Prozessentschädigung zuzusprechen, wenn das Begehren des Mieters nicht ohnehin hätte abgewiesen werden müssen. Da aber bereits die Schlichtungsbehörde die Kündingung aufgehoben hatte, war nicht davon auszugehen, das Begehren des Mieters hätte ohnehin abgewiesen werden müssen. Demnach ist kein Abweichen von der Praxis angezeigt, wonach die Kosten den Parteien je zur hälfte aufzuerlegen und entsprechend auch keine Prozessentschädigungen zuzusprechen sind.

Entscheid des Mietgerichts des Bezirks Bülach vom 21. Juli 1999, bestätigt vom Obergericht Zürich mit Entscheid vom 22. Oktober 1999, wiedergegeben in MP 4/00.