„Ökohaus“, „Niedrigenergiehaus“, „Ökologisch Bauen“. Mit solchen oder ähnlichen Begriffen wird bei Hochbauprojekten hervorgehoben, dass sie unter besonderer Berücksichtigung der Bedürfnisse von Mensch und Umwelt erstellt wurden. Worin genau die Ökologische Qualität solcher Projekte besteht ist hingegen meist unklar. Nur zu oft bleiben die durch solche Anpreisungen geweckten Erwartungen unerfüllt.

Bedürfnis nach Transparenz
Herr und Frau Schweizer sind anspruchsvolle Konsumenten. Es ist ihnen wichtig, sich in einem Gesunden Umfeld aufgehoben zu wissen. Das jahrelange Tauziehen um eine Vereinheitlichung der „Ökolabels“ im Bereich der Nahrungsmittel hat dies nur zu deutlich gezeigt. Auch darf dieses „Mehr“ an Lebensqualität etwas kosten. Der Konsument ist aber ein scheues Tier: Es ist deshalb notwendig, dass genau definierte Standards geschaffen werden, die Konsumentinnen und Konsumenten Gewissheit über die Qualität der von Ihnen nachgefragten Leistung geben. Erst wenn dieses Bedürfnis nach Transparenz erfüllt ist, werden sich die Markterwartungen erfüllen.

Hochgestecktes Ziel
Wenn es nach den Initianten dieses Projekts geht, soll dereinst das Label „Standard 21“, wie das „Bioknospe-Gütesiegel“ bei den Landwirtschaftlichen Produkten, bei Behörden, Bauherren und Mieterinnen und Mieter für Klarheit sorgen. Gerade die Erfahrung die wir im Lebensmittelbereich gemacht haben, lehrt uns aber, dass wir einen langwierigen Weg bis zum Ziel vor uns haben. Ein einheitliches Bewertungssystem für die ökologische Qualität von Hochbauten wird nicht über Nacht zum etablierten Standard.

Breit abgestützt
Die Trägerschaft des Projekts „Standard 21“ wird durch viele wichtige Institutionen abgestützt. Darunter befinden sich zahlreiche Bundesämter, wie das Bundesamt für Gesundheit BAG, das Bundesamt für Umwelt, Wald und Landschaft BUWAL, oder das Bundesamt für Wohnungswesen. Darüber hinaus stehen auch Institutionen auf kantonaler Ebene und etliche Verbände aus der Wirtschaft dem Projektteam, dessen Federführung beim Schweizerischen Institut für Baubiologie SIB, dem Zentrum für Energie und Nachhaltigkeit ZEN, der EMPA, und dem Poligon, Unternehmung für Planung, Architektur und Umwelt liegt, zur Seite.

Christoph Steiger lic. iur.

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Übernahme von Einrichtungsgegenständen des Vormieters
Immer wieder werden Einrichtungsgegenstände oder Veränderungen an der Mietsache vom Vormieter übernommen. Zieht der Mieter aus, wird er oft von Seiten der Vermieterschaft mit der Forderung nach Wiederherstellung des Urzustandes konfrontiert. Damit dieser Anspruch rechtlich auch durchsetzbar ist, gilt es einiges zu beachten, wie vorliegender Fall zeigt:

„Teppiche vom Mieter verlegt“
Als der neue Mieter die Wohnung antrat, übernahm er beim Einzug dem vorherigen Mieter gehörende Teppiche. Im Antrittsprotokoll wurde dies mit der lapidaren Bemerkung „Teppiche vom Mieter verlegt“ festgehalten. Die selbe Formulierung fand sich auch wieder auf dem Auszugsprotokoll des Mieters. In der Folge verlangte die Vermieterschaft bei Auszug des Mieters die Entfernung der verklebten Teppiche und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes der Böden. Die Vermieterschaft berief sich dabei auf eine Klausel des Mietvertrags, wonach „jegliche vom Mieter im Einverständnis mit dem Vermieter angebrachte Änderung oder Verbesserung entschädigungslos ins Eigentum der Liegenschaft übergeht, sofern der Vermieter beim Auszug des Mieters nicht die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes verlangt“.
In dubio contra stipulatorem
Das Gericht erachtete die genannte Klausel als zu unklar um das Rechtsbegehren der Vermieterschaft zu schützten: Der Beklagte als Nachmieter, hätte davon ausgehen können, dass die Änderung der Mietsache vom Eigentümer genehmigt worden sei, habe dieser doch darauf verzichtet, „beim Auszug des Mieters“, wie in der strittigen Klausel festgehalten, auf die Wiederherstellung zu bestehen. Nach dem Grundsatz in dubio contra stipulatorem, wurde das Rechtsbegehren des Eigentümers, der den Formularmietvertrag verwendet hatte abgewiesen. Ungenaue Vertragsbestimmungen werden also in der Regel zu Ungunsten derjenigen Partei ausgelegt, welche die betreffende Formulierung in den Vertrag aufgenommen hat. Handelt es sich um einen Formularvertrag, wird zu Lasten derjenigen Partei ausgelegt, die den Vertrag vorgelegt hat.
Klare Verhältnisse schaffen
Das vorliegende Beispiel zeigt, wie wichtig eine klare Formulierung vertraglicher Bestimmungen ist. Wird zwischen der Vermieterschaft und der neuen Mieterschaft keine präzise Vereinbarung geschlossen, ist die Mieterschaft in der Regel nicht für Erneuerungen und Änderungen haftbar, die von der bisherigen Mieterschaft vorgenommen wurden. Insbesondere kann die Vermieterschaft nicht verlangen, dass am Ende des Mietverhältnisses die Mieträumlichkeiten in den ursprünglichen Zustand zurück versetzt werden.

Urteil des Kantonsgerichts Waadt vom 8.3.1988, wiedergegeben in mp 4/88.

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Täuschung durch zu tiefe Nebenkosten
Werden im Mietvertrag Akontozahlungen bewusst in so geringer Höhe angesetzt, das mit der Nebenkostenabrechnung eine Nachzahlung von 65 bis 75% der Jahres-Akontobeiträge eingefordert wird, liegt eine absichtliche Täuschung vor und der Mieter braucht die nachgeforderten Nebenkosten nicht zu bezahlen.

Im vorliegenden Fall schlossen die Parteien einen Mietvertrag für eine 3 ½ Zimmerwohnung, zu monatlich SFR 1420.—zuzüglich SFR 120.-- als Akontozahlung für die Nebenkosten. Nachdem die Nebenkostenabrechung für den Mieter einen Nachzahlung von deutlich über 50% ergeben hat, klagte dieser, er sei absichtlich getäuscht worden, indem man ihm versichert habe, die Akontozahlungen würden ausreichen. In der Folge konnte von der Klägerin der Nachweis erbracht werden, dass der Vermieterin zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses die tatsächlichen Nebenkosten der Liegenschaft bekannt gewesen sein mussten, verfügte Sie doch über die Abrechnung mehrerer Jahre. Sie musste demnach wissen, dass die Akontozahlungen nicht den tatsächlichen Kosten entsprachen. Die Vermieterin hat durch ihr Vorgehen ein Täuschung durch Verschweigen vorgenommen.

Urteil des Bezirksgerichts Boudry NE vom 6. Januar 2000, wiedergegeben in mp 1/01.

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Harte Zeiten für schräge Vögel

Der vorgängig wiedergegebene Gerichtsentscheid aus dem Kanton Waadt zeigt es deutlich: Die Lockvogelpraxis einiger Schwarzer Schafe der Immobilienbranche wird vom Mietgericht nicht geschützt. Wer ein solch unlauteres Geschäftsgebahren an den Tag legt, läuft Gefahr, seine Nebenkostenforderungen ganz oder teilweise abschreiben zu müssen.

Zwar handelt es sich um einen Einzelentscheid auf kantonaler Ebene, das Signal ist aber klar: Unlauteren Geschäftspraktiken wird der Rechtsschutz versagt. Wer die Nebenkosten wissentlich zu tief ansetzt, um potentielle Vertragspartner über die tatsächlichen Kosten der angebotenen Leistung in die Irre zu führen, muss damit rechnen, auf einem Stapel unbezahlter Rechnungen sitzen zu bleiben. Das ist auch gut so.

Auswirkung gesamtschweizerisch
Die Signalwirkung dieses Entscheides ist bereits auszumachen: Eine grössere Zürcher Immobilienverwaltungsgesellschaft hatte unlängst Ihren Mietern gegenüber aus der Nebenkostenabrechnung hohe Nachzahlungsforderungen zugestellt; was auf heftige Opposition stiess. Unter Mitwirkung des Mieterverbandes Zürich kam schliesslich eine Einigung zwischen Mietern und Verwaltung zustande, womit sich die Verwaltung bei der Nachforderung betragsmässige Schranken auferlegte und einen Grossteil der Nachforderungen abschreiben musste. Die Gegenseite verzichtet dafür auf einen Gang vor Gericht. Die Gefahr einer Prozessniederlage wäre für die Immobilienverwaltung nach dem erfolgten Gerichtsurteil aus dem Kanton Waadt erdrückend gewesen. Die Akontobeiträge bei neuvermieteten Wohnungen belaufen sich seit dem auch bei der betroffenen Verwaltungsgesellschaft in etwa in der Höhe der tatsächlich anfallenden Kosten.

Jede hohe Nebenkostenabrechnung anfechtbar?
Nein. Eine hohe Nachforderung reicht nicht. Es muss sich tatsächlich auch um eine absichtliche Täuschung handeln. Dies dürfte in den meisten Fällen jedoch nicht so sein. Die vor einem Jahr stark gestiegenen Heizölpreise haben beispielsweise manchenorts die Heizkostenabrechnung beängstigende Dimensionen annehmen lassen. Von Täuschung kann da keine Rede sein. Auch bei Erstvermietungen kann bei Hohen Nebenkostenabrechnungen nicht gleich von absichtlicher Täuschung gesprochen werden. Fehlen Zahlen aus der Praxis, ist kein Abstützen auf die Nebenkostenrechungen vergangener Jahre möglich, können die Kosten auch nur erschwert kalkuliert werden. Doch auch hier gilt: Verschätzen ist erlaubt, täuschen ist verboten!

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Kaution in die eigene Tasche gesteckt: Keine Verrechnung

Nach den Buchstaben des Gesetztes ist der Vermieter verpflichtet, Kautionsleistungen des Mieters, auf ein Sparkonto oder ein Depot zu hinterlegen, dass auf den Namen des Mieters lautet (Art. 257e OR). Ist dies nicht der Fall, kann der Mieter jederzeit auf die gesetzeskonforme Anlage der Kaution bestehen. Dieser Anspruch besteht nur, solange das Mietverhältnis andauert, nicht aber darüber hinaus. Der Anspruch auf Hinterlegung weicht dann demjenigen auf Rückerstattung.

Nach Beendigung des Mietverhältnis kann der Mieter jederzeit die Rückerstattung der Kaution verlangen. der Vermieter kann sich der Rückforderung des Mieters einer nicht gesetzeskonform hinterlegten Kaution nicht durch Verrechnung der Kaution mit einer Forderung gegenüber dem Mieter entziehen, da die Kaution von Ihrer Rechtsnatur her nicht verrechenbar ist. An der Unzulässigkeit der Verrechnung ohne Zustimmung des Vertragspartners ändert sich nichts, wenn der Vermieter die gesetzliche Hinterlegungspflicht verletzt. Schliesslich ist aus praktischer sicht nicht einzusehen, weshalb die zum Schutz des Mieters in der Gesetzesbestimmung von Art. 257e Abs. 3 OR aufgestellte Regel nicht auch dann gelten sollen, wenn der Vermieter die ihm obliegende Pflicht verletzt: Der Vermieter soll aus den Folgen der Nichtbeachtung seiner rechtlichen Pflichten keinen Vorteil erzielen können. Der oftmals geäusserte Rat: Lege die Mieterkaution nicht auf ein separates Konto an, das verursacht nur Umtriebe und erschwert die Verrechnung mit Forderungen gegenüber dem Mieter, kann sich somit leicht als Schuss in den Ofen erweisen.

Entscheid der Chambre d'appel en matière de Baux et Loyers vom 10. April 2000, wiedergegeben in MRA 1/2001.

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Keine Erstreckung für Verein

Dem Verein im Sinne von Art. 69 ff. ZGB wurde das Mietverhältnis form-, frist-, und termingerecht gekündigt. Dieser Verein, der die Geschäftsräumlichkeiten seinem Mitgliedern zum Gebrauch überlassen hatte, beantragte, anlässlich der Schlichtungsverhandlung, eine Erstreckung um erstmals ein Jahr zu gewähren. Die Schlichtungsbehörde wies das Erstreckungsbegehren zurück. Mit folgender Begründung:

Von der Härte persönlich betroffen
Voraussetzungen für den Erfolg eines Erstreckungsbegehren ist nebst dem Vorliegen einer durch die Interessen der Vermieterschaft nicht gerechtfertigten Härte, auch der Grundsatz, dass sich die Härte in der Person des Mieters konkretisiert. Davon abgewichen wird nur, bei Härtefällen, die sich in der Familie des Mieters ergeben können. Darüber hinaus sind Drittinteressen nicht als Umstände zu betrachten, die geeignet sind, auf Seiten des Mieters eine Härte zu begründen.

Keine Identität zwischen Verein und Mitgliedern
Im vorliegenden Fall hatte der Verein die Geschäftsräumlichkeiten gemietet, um diese an seine Mitglieder unterzuvermieten. Das der Verein selbst eigentliche Aktivitäten, wie etwaige Projekte, in den Räumlichkeiten ausübte, konnte nicht überzeugend dargelegt werden. Die gemieteten Räume dienten vorab den einzelnen Vereinsmitgliedern zur Ausübung ihrer jeweiligen beruflichen Tätigkeiten. Von einer Nichterstreckung des Mietverhältnis ist deshalb nicht primär der Verein, sondern seine Mitglieder als Untermieter betroffen. Zufolge fehlender Identität zwischen dem Verein und seinen Mitgliedern vermochten die im Einzelfall durchaus härtebegründenden Umstände der Mitglieder eine Erstreckung des Mietverhältnisses nicht rechtfertigen.

Entschied der Schlichtungsbehörde Zürich, vom 22. August 2000, wiedergegeben in MRA 2/2001.

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Falsche Parteibezeichung
Reicht der Mieter irrtümlicherweise statt gegen den Vermieter, gegen einen Dritten die Klage ein, ist diese Änderung von der entsprechenden Behörde vorzunehmen, sei dies vor der Schlichtungsbehörde, oder unter Umständen sogar erst vor Gericht.

Im vorliegenden Fall hatte die Mieterin mit der Vermieterin einen Vertrag abgeschlossen. In der Folge fand auf der Vermieterseite ein Parteiwechsel statt. Als die neue Verwaltung der Mieterin eine Erhöhung des Mietzinses anzeigte, nannte diese in ihrem Anfechtungsbegehren die frühere Verwaltung als Vermieterin und bezeichnete die jetzige Verwaltung als deren Vertreterin. Demgemäss haben die Beklagten in ihrem Begehren um Anfechtung der Mietzinserhöhung versehentlich die falsche Partei eingeklagt. Dieser Irrtum wurde anlässlich der Schlichtungsverhandlung offensichtlich von keiner der beteiligten Parteien bemerkt.

Fehlerhafte Parteibezeichnungen sind von Amtes wegen, oder auf Parteiantrag zu berichtigen, wenn sich klar ergibt, wer als Kläger, beziehungsweise als Beklagte auftritt. Falls der Mieter versehentlich nicht den Vermieter, sondern eine andere Partei einklagt, wie zum Beispiel die versehentliche Einklagung des Liegenschaftenverwalters anstelle der Hauseigentümerin, so ist dieses Versehen zu berichtigen. Eine Berichtigung ist auch dann möglich, wenn der Vermieter diese vom Mieter gesetzte falsche Parteibezeichnung anfänglich übernimmt und erst später deren Änderung verlangt.

Aus dem Beschluss des Mietgerichts des Kanton Zürich, vom 30. Mai 2001, wiedergegeben in ZMP 1/01.