Mit zunehmender Erholung der Schweizer Wirtschaft hat sich der Leerwohnugsbestand in den letzten drei Jahren sukzessiv verringert. Im Kanton Zürich beispielsweise hat sich die Zahl der leer stehenden Wohnungen innert Jahresfrist halbiert; nicht ohne Auswirkungen auf die Mieten.

„Die Preise fliegen über dem Markt von gestern“ hat der Hinkelsteinhändler Obelix, konfrontiert mit der starken Nachfrage nach Hinkelsteinen verblüfft festgestellt. Mit den Mieten ist das ähnlich. Beflügelt durch die grosse Nachfrage und geschürt durch das knappe Angebot drohen die Mietpreise manchenorts regelrecht abzuheben. Im Kanton Zürich ist der Leerwohungsbestand auf unter 0,5% des Gesamtwohnungsbestandes gesunken. In der Stadt Zürich waren gar lediglich 0,08% oder in absoluten Zahlen ausgedrückt, 143 Wohnungen zur Vermietung frei (TA vom 15.8.01). Unter solchen Marktverhältnissen ist keine vernünftige Preisbildung nach den Grundsätzen von Angebot und Nachfrage mehr möglich. In der Folge kommt es bei den Mieterinnen und Mieter vermehrt zu Änderungskündigungen und sogenannten Koppelungsgeschäften. Auf der Gegenseite werden sich Eigentümerinnen und Immobilienverwaltungen vermehrt mit „Härtefällen“, Erstreckungsbegehren und insolventen Mieterinnen und Mieter herumschlagen müssen.

Volkswirtschaftliche Auswirkungen
Für die Gesundung des Wohnungsmarktes gibt es leider kein Patentrezept. Den Markt von allen Lenkungsmassnahmen befreien hiesse unter solchen Bedingungen der Spekulation Tür und Tor zu öffnen. Das ist nicht nur gefährlich für den Wohnungsmarkt, das hat auch Auswirkungen auf die gesamte Volkswirtschaft. Wir müssen uns darüber im Klaren sein, dass der Konsum der privaten Haushaltungen einer der wichtigsten Pfeiler unserer Volkswirtschaft ist. Geht mehr Geld für die Miete drauf, muss meist andernorts gespart werden, was nicht ohne Folgen für das Bruttoinlandprodukt bleibt und Inflationstreibend wirkt. Auf der anderen Seite sind aber auch staatsinterventionistische Lenkungsmassnahmen mit Vorsicht zu geniessen. Sozialpolitische Einschränkungen unterlaufen die Handels und Gewebefreiheit und führen letztlich auch zu einer Verzerrung der Marktverhältnisse.

Ungenutzte Möglichkeiten
Nachhaltig effizient um die Marktverhältnisse wieder ins Lot zu bringen ist sicher die breite Streuung von Wohneigentum. Leider bekunden Herr und Frau Schweizer immer noch erhebliche Mühe mit dem Gedanken selbst Haus- oder Wohnungseigentümer zu sein. Die Möglichkeit BVG- und übrige Gelder aus der freiwilligen Vorsorge zu beziehen oder zu belehnen wird nur sehr zögerlich wahrgenommen. Auch von der Existenz des seit 1. Januar 1975 geltende Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes des Bundes (WEG), das voraussichtlich noch bis ende 2001 in Kraft ist und zu dessen Ablösung ein neues Bundesgesetz in Planung ist, wissen viele potentielle Eigenheimerwerber nichts. Da kann man den Schweizerinnen und Schweizern nur mehr Mut zum Eigenheim wünschen.

Christoph Steiger lic. iur.

Kündigung bei unerlaubter Haustierhaltung

Der Mieter ist gemäss Art. 257 f OR verpflichtet, die Mietsache nur im vertraglich vereinbarten Rahmen zu gebrauchen. Hält der Mieter Tiere in der Wohnung, obwohl der Mietvertrag eine Tierhaltung ausdrücklich untersagt stellt dies regelmässig eine schwere Vertragsverletzung im Sinne von Art. 257 f OR dar. Bleibt die schriftliche Abmahnung durch den Vermieter erfolglos, ist dieser zur ausserordentlichen Kündigung nach Art. 257 f OR berechtigt. Sind die
Voraussetzungen einer ausserordentlichen Kündigung erfüllt, kann diese vom Mieter nicht unter Hinweis auf eine Missbräuchlichkeit angefochten werden. Ebenso ist eine Erstreckung des Mietverhältnisses ausgeschlossen.

Im Konkreten Fall entschloss sich der Mieter zur Anschaffung eines Papageis. Dies war ihm zwar gemäss Vertrag untersagt, jedoch hatte die Verwaltung von dem Umstand Kenntnis, ohne einzuschreiten. Damit duldete die Vermieterschaft zumindest stillschweigend die Haltung dieses Haustieres. Zum Eklat kam es, als der Mieter, trotz Beschwerden der Mitbewohner einen zweiten Papagei anschaffte. Unter Hinweis auf die Allgemeinen Bestimmungen zum Mietvertrag (AVB), wonach eine stillschweigende Duldung nur auf Zusehen hin gewährt wird und unter Einhaltung einer 30-tägigen Frist auf ein Monatsende untersagt werden kann, verlangte die Vermieterschaft die Entfernung beider Vögel.
Die Weigerung des Mieters, dieser Abmahnung Folge zu leisten stellte nach Auffassung des Gerichts einen hinreichenden Grund zur ausserordentlichen Kündigung des Mietverhältnis dar.

Urteil des Obergerichts des Kantons Zug vom 18. August 2000, wiedergegeben
in MRA 1/2001

Mietzinserhöhung bei tieferen Hypothekarzinssatz im Vertrag

Ein im Vertrag enthaltener Mietzinsvorbehalt muss auf absolute Faktoren wie Orts- und Quartierüblichkeit oder ungenügender Rendite beruhen. Relative Gründe wie beispielsweise ein tieferer Hypothekarzinssatz könne nur vertraglich vorbehalten werden, wenn der Mietzins des Vormieters übernommen wird, was der Vermieter zu beweisen hat.

Aktueller Hypothekarzinssatz
Vorliegend wurde im Mietvertrag unter Mietzinsbasis ein Hypothekarzinssatz
von 3.75%, stand 1. August 1999 festgehalten, obschon der zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses massgebende Hypothekarzinssatz 4% betrug. Im entsprechenden Vorbehalt wurde deshalb geltend emacht, die Miete sei bereits aufgrund des Hypothekarzinssatzes von 3,75% kalkuliert worden, woraus im Vergleich zum Stand bei Vertragsabschluss eine Mietzinsreserve von 3% resultiere. In der Folge wollte die Vermieterschaft diese Reserve ausschöpfen. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung wird der nfangsmietzins absolut kontrolliert. Daher darf sich ein im Vertrag angebrachter Vorbehalt nur auf Gründe stützen, die unabhängig vom konkreten Vertragsverhältnis bestehen, wie der Einbezug des ungenügenden Nettoertrags, oder etwa der Verweis auf die Orts- und Quartierüblichkeit.

Zu tiefer Hypozinssatz
Darüber hinaus steht es den Parteien aber frei, die bisherige Mietzinsführung fortzusetzen und der relativen Berechnungsmethode zu unterstellen. Unter diesen Umständen kann der Vermieter den Vorbehalt auch auf die ungenügende Erhöhung der Miete im Vergleich zur bezahlten Miete des Vormieters geltend machen, was natürlich voraussetzt, dass der Vermieter den Mietvertrag mit demselben Mietzins fortführt, wie er für den Vormieter relevant war.

Vermieter muss den Beweis erbringen
Der Vermieter ist für die Richtigkeit dieser Angaben beweispflichtig. Da der Vorbehalt allein nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung nicht Gegenstand einer Mietzinsanfechtung sein kann, sondern eine Anfechtung erst im Zuge einer tatsächlichen Mietzinserhöhung möglich ist, bedeutet dies nicht, dass der Mieter den vertraglich festgehaltenen Vorbehalt auch akzeptiert hat, bloss weil er die Anfangsmiete nicht angefochten hat. Im vorliegenden Fall gelang es dem Vermieter nicht, den geforderten Beweis zu erbringen.

Urteil des Mietgerichts Zürich vom 11. Januar 2001, wiedergegeben in mp 2/01

Mietzinserhöhung nach Renovation. Mietzinsreduktion inbegriffen?

(Achtung: neuerer anderslautender Entscheid im Immox-Newsletter publiziert!)

Die Mietzinsreduktion, welche die Bewohner eines Hauses für Störungen und Einschränkungen im Gebrauch durch Bauarbeiten während der Zeit des Umbaus erhalten haben, können nicht als Mehrleistung auf den neuen Mietzins überwälzt werden. Bei der Mietminderung handelt es sich um einen Ausgleich für den Umstand, dass der Vermieter während der Umbauzeit nicht im Stande ist, dem Vermieter die vertraglich zugesicherte Nutzung des Mietobjektes zu gewährleisten.
Es ist deshalb unzulässig, den Mietern ein Minderwert, der finanziell ausgeglichen wird als Mehrleistung auf dem neuen Mietzins zu verrechnen. Art. 259d OR würde derart unterlaufen, dass die Mieter ihre eigene Mietzinsreduktion bezahlen müssten.

Urteil des Mietgerichts Zürich vom 11. Januar 2001, wiedergegeben in mp 2/01

Ausserordentliche Kündigung anfechten?

Das Gesetz nennt eine Reihe spezieller Umstände, welche sowohl Mieter, wie auch Vermieter zu einer ausserordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen. Als Beispiel seien genannt, der Zahlungsverzug des Mieters oder die Untätigkeit des Vermieters bei der Behebung schwer wiegender Mängel am Mietobjekt. Will eine Partei bei Vorliegen eines ausserordentlichen Kündigungsgrund das Mietverhältnis auflösen, muss dieser Grund in der Kündigung explizit genannt werden. Liegen die spezifischen Gründe für eine ausserordentliche Kündigung gar nicht vor, ist die Kündigung unwirksam. Eine solche Kündigung muss nicht innert 30 Tagen angefochten werden, der Empfänger kann sich jederzeit auf die Unwirksamkeit der Kündigung berufen.

Urteil des Bundesgerichts vom 3. Mai 1999, wiedergegeben in MRA 2/00

Untermiete nicht akzeptiert - Kündigung

Eine Mieterin, die ihre Wohnung zu den selben Bedingungen untervermietete und die Verwaltung über die Bedingungen des Untermietverhältnisses in Kenntnis setzte erhielt nach Abmahnung seitens der Vermieterin, das Untermietverhältnis zu beenden, die Kündigung. Die Vermieterin machte geltend, da das Untermietverhältnis auf unbefristete Zeit abgeschlossen wurde und es höchst ungewiss sei, ob, und wann die Hauptmieter wieder in das Mietobjekt einziehen werde, ihr somit eine Übermässige Verpflichtung werde, die sich an Art. 72 Abs. 2 ZGB stosse und damit unter Art. 262 Abs. 2 lit. c OR subsumiert werden müsse.

Untermiete erlaubt
Nach Art. 262 Abs. 1 OR ist die Untervermietung nur mit Zustimmung des Vermieters möglich. Dieser kann unter den engen Voraussetzungen des Abs. 2 seine Zustimmung nur versagen, wenn der Mieter sich weigert, die Bedingungen der Untermiete bekannt zu geben, wenn die Bedingungen im Vergleich zum Hauptmietverhältnis missbräuchlich sind oder wenn dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen.

Kündigung angefochten – mit Erfolg
Das Bundesgericht sah kein wesentlicher Nachteil in der Tatsache, dass die Hauptmieterin den Untermietvertrag auf unbestimmte Dauer abgeschlossen hatte. Schliesslich ändert die Untermiete nichts an den Rechten und Pflichten der Parteien des Hauptmietvertrages, die Vermieterin hat nach wie vor die Möglichkeit, unter Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften den Hauptmietvertrag zu den darin vereinbarten Bedingungen zu kündigen. Die bereits erfolgte Kündigung der Vermieterin konnte erfolgreich angefochten werden.

Urteil des Bundesgerichts vom 30. August 2000, wiedergegeben in mp 4/00

Kündigungsformular, auch Gültig ohne Unterschrift

Eine Mieterin machte geltend, dass die ihr mit dem amtlich genehmigten Formular mitgeteilte Kündigung nichtig sei, weil das Formular, im Gegensatz zum Begleitbrief,nicht unterzeichnet war. Das Bundesgericht hatte sich damit mit einer Rechtsfragezu befassen, die nicht anhand der Lektüre des Gesetztes zu beantworten war,und sich auf eine Materie erstreckte, bei der ein strenger Formalismus, der vor allem dem Schutz des Mieters dienen soll, herrscht.

Überspitzter Formalismus
Die Verwendung des amtlich genehmigten Formulars ist zwingend vorgeschrieben.
Sinn des Formularzwangs ist die Rechtsbelehrung des Mieters. Dem Formular muss er entnehmen können, wie er vorzugehen hat, wenn er die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnis verlangen will. Allerdings ist dafür zwingend zu Beachten, dass nur ein amtlich genehmigtes Formular des Kantons, in dem sich das Mietobjekt befindet eine rechtskräftige Kündigung begründen kann (gemäss einem Entscheid der Schlichtungsbehörde Olten-Gösgen vom 5. September 2000 hat die Verwendung eines ausserkantonalen Formulars die Nichtigkeit der Kündigung zur Folge). Das Bundesgericht sah den Schutzzweck der Norm gewahrt und stellte fest, man würde überspitzten Formalismus betreiben, wollte man der Ansicht der Mieterin folgen.

Urteil des Bundesgerichts vom 10. Juli 1998, in mp/4/00

Eheliche Wohnung: Wer ist legitimiert?

Wer in einer ehelichen Wohnung im Sinne das Art. 169 ZGB wohnt ist nicht ohne Weiteres dazu berechtigt, der Vermieterin gegenüber eigene Rechte wahrzunehmen. Es kann aus der Tatsache des gemeinsamen Bewohnens der Familienwohnung nicht geschlossen werden, dass eine Art Mitmieterschaft im Sinne des Familienrechts entsteht. Zwar ist die Auffassung, der am massgebenden Mietvertrag nicht beteiligte Ehepartner können Rechte gegenüber der Vermieterin geltend machen weit verbreitet, dabei geht jedoch oft vergessen, dass wie im gesamten Vertragsrecht, Rechte und Pflichten aus dem Vertragsverhältnis nur zwischen den am Vertrag beteiligten Parteien entstehen. Ist ein Mietvertrag also nur zwischen der Vermieterin und einem Ehepartner unterzeichnet worden, so kann nur dieser Ehepartner Ansprüche geltend machen. So stellte das Mietgericht des Kantons Waadt in einem Entscheid vom 5. April 2000 fest, dass es der Ehefrau eines Mieters, der den Mietvertrag alleine unterzeichnet hatte beim Begehren um vorsorglichen Rechtsschutz bei der geplanten Errichtung einer Mobilfunkantenne an der Aktivlegitimation fehlte.

Umgekehrt ist zu beachten, dass wenn der massgebende Mietvertrag auf Seiten der Mieter von beiden Ehegatten abgeschlossen wurde, diese allfällige Rechte aus dem Mietvertrag auch nur gemeinsam geltend machen können. So könne sie insbesondere nur gemeinsam eine Mietzinsreduktion verlangen oder eine vom Vermieter mitgeteilte Mietzinserhöhung anfechten. Leitet der nicht allein am Vertrag als Partei beteiligter Ehepartner ein verfahren ein und handelt dabei nicht ausdrücklich als Vertreter des anderen Ehepartners, ist das Begehren wegen fehlender Aktivlegitimation abzuweisen.

Ausführlich dazu: Gerichtsurteil des Kantons Waadt vom 5. April 2000, wiedergegeben
in MRA 1/2002 und kommentiert von Dr. Beat Rohrer, Zürich