Newsletter September 2002 - Mietrecht - IMMOX

Liebe Leserinnen
Liebe Leser

Kündigungen spielen bei der heutigen Marktsituation wieder eine grössere Rolle als auch schon. Das hängt damit zusammen, dass in neuerer Zeit eine deutliche Zunahme von Handänderungen im Immobiliensektor beobachtet werden kann. Das ist weiter nicht verwunderlich, denn viele private und institutionelle Anleger Schichten ihr Portfolio um. In Zeiten negativer Performance und volatilen Märkten kehren etliche Anleger frustriert und desillusioniert den Finanzmärkten den Rücken und investieren vermehrt in Immobilien. Zum jetzigen Zeitpunkt versprechen diese eine bessere Rendite bei geringerem Risiko. Ein weiterer Grund für zahlreiche Kündigungen sind auch die vermehrten Sanierungs- und Renovationsvorhaben: Viele Immo-bilienbesitzer nutzen die Niedrig-Zinsphase um jahrelang aufgeschobene Unterhalts- und Renovations-arbeiten durchzuführen. Schliesslich bewegen sich die Baukosten auf erträglichem Niveau und die Kosten für die Finanzierung solcher Vorhaben sind so tief, wie schon lange nicht mehr. Im September-Newsletter geht es aber nicht nur um Ver-mieterkündigungen, sondern auch um Mieterkündigungen. Mit diesen Schwerpunktthemen habe ich vier Entscheide aus der Praxis ausgewählt, die sich mit oft auftretenden Problemen befassen. Dabei wünsche ich Ihnen eine anregende Lektüre.

Herzlichst:
Christoph Steiger lic. iur.

Als wichtige Gründe gelten nur ausserordentlich schwer wiegende Umstände, die bei Vertragsabschluss weder bekannt, noch voraussehbar waren und nicht auf ein verschulden der kündigenden Partei zurückzuführen sind. Ist eine Erkrankung des Mieters derart, dass sie die Weiterführung des Mietverhältnis unzumutbar macht, stellt dies ein wichtiger Grund dar. Eine medizinische Behandlung, die einen weiteren Verbleib im Mietobjekt erlauben würde, kann dem Mieter nicht gegen seinen Willen zugemutet werden.

Per 1. Juni 1996 mieteten A.M und H.M eine 3 ½-Zimmer-Wohnung und zwei Autoeinstellplätze für total CHF 3'310.-- monatlich. Gemäss den vertraglichen Bestimmungen konnte das Mietverhältnis frühestens auf den 30. September 1997 Gekündigt werden. Gleich am ersten Tag nach dem Einzug der Mieter wurde in der Wohnung eingebrochen, worauf die Mieterschaft mit Schreiben vom 11. Juli 1996 das Mietverhältnis vorzeitig auf den 31. August 1996 kündigten. Als Begründung gaben sie an, dass sich A.M. seit dem Vorfall in ärztlicher Behandlung befinde und das der Arzt davon ausgehe, dass nur ein Wohnungswechsel Heilung bringen könne. Die Vermieterschaft akzeptierte die Kündigung nicht und hielt am Vertrag fest, die Mieter ihrerseits bezahlten den Mietzins nur noch bis und mit September 1996. Die Wohnung stand darauf leer und wurde erst auf den 1. Juli 1997 weitervermietet.

Im Verfahren vor der Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich konnte keine Einigung erzielt werden. Darauf gelangte die Vermieterin (in den Erwägungen: die Klägerin) an das Mietgericht Zürich und erhob Klage auf Bezahlung des Mietzinses. Dieses hiess die Klage in seinem Urteil vom 31. März 2000 im wesentlichen gut und ging davon aus, dass die Voraussetzungen für eine Kündigung aus wichtigem Grund gemäss Art. 266g OR nicht erfüllt gewesen seien. A.M und H.M. erhoben gegen diesen Entscheid Berufung beim Obergericht des Kantons Zürich. Mit Beschluss vom 26. Oktober 2000 bestätigte das Obergericht das Urteil des Mietgerichtes. Darauf erhoben A.M. und H.M. (in den Erwägungen: die Beklagten) am 6. Dezember 2000 Berufung ans Bundesgericht, welches die Berufung gutheisst und die Sache zur Beurteilung der vermögensrechtlichen Folgen an die Vorinstanz zurückweist.

Unter Hinweis auf die Begründung des Mietgerichts, geht das Obergericht davon aus, dass eine Kündigung aus wichtigem Grund gemäss Art. 266g OR nicht gerechtfertigt gewesen sei. Wohl wurde nicht verneint, dass die Beklagte unter dem Eindruck des Einbruchs in ihre Wohnung in eine ernsthafte psychische Krise geraten sei. Dies mache den Wunsch, die Wohnung , in der sie unter panikartigen Angstgefühlen leide, möglichst schnell verlassen zu können nachvollziehbar. Trotzdem könne die vertragskonforme Fortsetzung des Mietverhältnis um weitere elf Monate nicht als objektiv unzumutbar bezeichnet werden. Ein sofortiger Wohnungswechsel sei nämlich nicht zwingend, da es der Beklagten zumutbar gewesen wäre, die von ihrem Hausarzt empfohlenen fachärztliche Hilfe anzunehmen, was sie jedoch aus eigenem Entschluss abgelehnt habe. Auch der Gutachter habe bestätigt, dass der Wohnungswechsel aus medizinischer Sicht nicht die im Vordergrund stehende Massnahme darstelle.

Soweit die Beklagten der Vorinstanz vorwerfen, "pharmafreundlich" entschieden zu haben, weil sie der Beklagten zumute, sich einer Behandlung mit Psychopharmaka zu unterziehen, ist auf die Berufung nicht einzutreten. Die Vorinstanzen hielten lediglich fest, dass es der Beklagten zumutbar gewesen wäre, sich einer fachärztlichen Behandlung zu unterziehen. Zur Art der Behandlung wurden kein Feststellungen getroffen.

Nach Art. 266g Abs. 1 OR können die Parteien das Mietverhältnis aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für sie unzumutbar machen, mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebeigen Zeitpunkt kündigen. Wichtige Gründe im Sinnen dieser Bestimmung stellen nur ausserordentlich schwer wiegende Umstände, die bei Vertragsabschluss weder bekannt noch voraussehbar waren und nicht auf ein Verschulden der kündigenden Partei zurückzuführen sind dar. Diese Umstände müssen derart schwer wiegend sein, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses nur schon bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin nach objektiven Gesichtspunkten unzumutbar ist; subjektive Unzumutbarkeitsvorstellungen sind unerheblich.

Ob wichtige Gründe vorliegen, die einer Partei die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machen, hat der Richter im Rahmen von Art. 4 ZGB nach Recht und Billigkeit zu entscheiden. Dabei hat er die für die vorzeitige Vertragsauflösung angeführten Gründe gegenüber dem Grundsatz der Verbindlichkeit der Verträge, der Rechtssicherheit, sowie den Interessen der Gegenpartei an der Einhaltung des Vertrages abzuwägen.

Im vorliegenden Fall ist erstellt, dass die Beklagte unter dem Eindruck des Einbruchs in eine ernsthafte psychische Krise geriet und in ihrer Wohnung unter panikartigen Angstgefühlen litt. Anerkanntermassen liegt ein wichtiger Grund für eine vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses vor, wenn der Gesundheitszustand des Mieters diesem die Benützung der Wohnung nicht mehr erlaubt. Wenn, wie im vorliegenden Fall, ein Mieter nach einem Einbruch in seiner Wohnung unter panikartigen Angstzuständen leidet, kann ohne weiteres vom vorliegen einer ernsthaften Krankheit ausgegangen werden. Somit muss das Vorliegen eines wichtigen Grundes im Sinne von Art. 266g OR bejaht werden. Dieser Grund erweist sich zudem als derart schwer, dass ein weiteres Verbleiben in der Wohnung grundsätzlich nach objektiven Kriterien unzumutbar erscheint.

Das Obergericht hat ausgeführt, dass nicht der Wohnungswechsel die im Vordergrund stehende Massnahme gewesen sei. Vielmehr sei eine fachärztliche Behandlung angezeigt und auch zumutbar gewesen. Da die Beklagte aber eine entsprechende Behandlung aus eigenem Entschluss abgelehnt habe, liege kein Grund für eine ausserordentliche Kündigung im Sinne von Art. 266g OR vor. Mit seiner Argumentation, dass es der Beklagten obliege, sich einer speziellen, fachärztlichen Behandlung zu unterziehen, tangiert die Persönlichkeitsrechte der Beklagten, selbst dann, wenn eine solche Behandlung medizinisch angezeigt gewesen wäre, beschneidet es doch das Selbstbestimmungsrecht des Individuums, ob und wie er sich medizinisch behandeln lassen will. Lediglich das Interesse des Vermieters an der vertragsgemässen Abwicklung des Mietverhältnis, vermag einen solchen Eingriff in die Persönlichkeitsrechte des Mieters nicht zu rechtfertigen.

Unter diesen Umständen erscheint die von der Beklagten ausgesprochene ausserordentliche Kündigung gerechtfertigt: Die Gesundheitlichen Probleme der Beklagten sind dergestalt, dass von einem wichtigen grund gesprochen werden muss, dabei scheint es unzumutbar, die Beklagte gegen ihren Willen einer medizinischen Behandlung zuzuführen, lediglich um den Mietvertrag erfüllen zu können. Das Mietverhältnis endet daher auf Grund der Kündigung vom 11. Juli 1996 unter Berücksichtigung der gesetzlichen, 3-monatigen Kündigungsfrist am 30. Oktober 1996.

Im gekündigten Mietverhältnis dürfen von Gesetzes wegen keine baulichen Änderungen an der Mietsache vorgenommen werden ( Art. 260 Abs 1 OR). Ebenso verstösst es gegen Treu und Glauben, dem Mieter die mit einer Renovation verbundenen Unannehmlichkeiten zuzumuten und ihm nach Abschluss der Umbauarbeiten zu kündigen.

Der Mieterin einer 5 ½-Zimmerwohnung in Zürich teilte die Vermieterin mit Schreiben vom 28. Oktober 1997 mit, dass per April 1998 eine gründliche Sanierung der Liegenschaft über den Zeitraum von 6 Monaten vorgenommen werde. Die Mieterin, im Verfahren vor Bundesgericht die Beklagte, gelangte in der Folge an die Schlichtungsbehörde für Mietstreitigkeiten um eine Herabsetzung des Mietzinses für die Dauer der Renovationsarbeiten zu erwirken. In diesem Verfahren schlossen die Parteien eine Vereinbarung: Die Vermieterin verpflichtete sich - ohne Anerkennung einer Rechtspflicht - die Mieterin für sämtliche Unannehmlichkeiten im Zusammenhang mit der Renovation mit dem Betrag von CHF 7'000..-- zu entschädigen. Am 30. November 1999, also rund ein Jahr nach Beendigung der Sanierungsarbeiten, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis mit der Beklagten wegen Eigenbedarfs. Die Mieterin focht diese Kündigung an. Das Obergericht, als letzte kantonale Instanz, hob die Kündigung auf, mit dem Hinweis, dass sie innerhalb der dreijährigen Sperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR ausgesprochen wurde. Zudem stellte das Obergericht fest, dass unter den gegebenen Umständen eine das Kündigung nach erduldeten Umbauarbeiten missbräuchlich sei.

Die Vermieterin und Klägerin bestreitet, die Kündigung missbräuchlich ausgesprochen zu haben, schliesslich seien alle Bewohner der betroffenen Liegenschaft ein halbes Jahr vor Aufnahme der Sanierungsarbeiten über Dauer, Umfang und Art der Bauarbeiten informiert worden. Die Zeitspanne bis zum Beginn der Arbeiten sein genügend gewesen, damit sich die Mieterschaft habe überlegen können, ob sie den Umbau in Kauf nehmen, oder das Mietverhältnis ordentlich kündigen wollen.

Art. 260 OR verweist die Vermieterein bei der Vornahme von Änderungs- oder Erneuerungsarbeiten in gewisse Schranken. Sie kann Änderungen und Erneuerungen an der Mietsache nur vornehmen, wenn sie für den Mieter Zumutbar sind, und wenn das Mietverhältnis nicht gekündigt ist. Der Mieterin die mit den Bauarbeiten verbundenen Unannehmlichkeiten zuzumuten und nach Abschluss dieser Arbeiten das Mietverhältnis kündigen steht zwar nicht in offensichtlichem Gegensatz zum Wortlaut des Art. 260 Abs. 1 OR, widerspricht aber dem Sinn und Zweck der Bestimmung. Durch ein solches Vorgehen wir der Schutzzweck dieser Norm unterlaufen.

Als wichtige Gründe im Sinne von Art. 266g Abs. 1 OR kommen nur im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses unbekannte und nicht voraussehbare Umstände in Betracht. Ist der Gesundheitszustand der Mieterschaft bereits bei Vertragsabschluss beeinträchtigt, muss im Falle einer Kündigung aus wichtigen Gründen klar belegt sein, dass während der Mietdauer eine deutliche Verschlechterung eingetreten ist.

Mit Vertrag vom 4. Juni 1997 mieteten die Beklagten von der Klägerin für die Mietdauer vom 1. August 1997 bis 31. Juli 2000 ein Gasthaus. Der monatliche Mietzins wurde für die ersten vier Monate auf CHF 1'500.-- festgelegt, für die Mietdauer nach dem 1. Dezember 1997 wurde ein Zins von CHF 3'500,-- vereinbart. Die Kaution betrug CHF 10'500.--. Etwas mehr als ein Jahr nach Bezug des Mietobjektes, teilte die Mieterschaft der Vermieterin mit Schreiben vom 26. August 1998 mit, dass ihr auf Grund der fortschreitenden Verschlechterung des Gesundheitszustandes einer Mitmieterin, die Bewirtschaftung des Gasthauses nicht mehr möglich sei. Die weitere Vertragserfüllung sei für sie unzumutbar geworden und das Mietverhältnis müsse per sofort beendet werden.

Die Mieterschaft präzisierte, dass das Gasthaus bereits seit Beginn der Betriebsaufnahme schlecht gelaufen sei, so dass ein Mitmieter gezwungen gewesen sei, ausserhalb des Betriebes eine Anstellung anzunehmen. Die mehrmaligen Ersuchen um Mietzinsreduktion bei der Vermieterin seien jeweils erfolglos gewesen.

Am 22. Juli 1998 habe die Mitmieterin einen massiven Nervenzusammenbruch und eine Streifung erlitten, die eine Weiterführung des Restaurationsbetriebes verunmöglichten. Um den Betrieb dennoch aufrecht zu erhalten, hätte der gesunde Mitmieter seine Erwerbstätigkeit aufgeben müssen und zusätzlich hätte eine Arbeitskraft mit der nötigen Fachkenntnis eingestellt werden müssen.

Die Vermieterin akzeptierte die sofortige Beendigung des Mietverhältnis nicht und fordert die weitere Bezahlung des Mietzinses und der Nebenkosten.

Nach Art. 266g Abs. 1 OR ist es den Parteien möglich, ein Mietverhältnis aus wichtigen Gründen mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt hin zu kündigen. Als wichtige Gründe gelten Umstände, die den Parteien eine Vertragserfüllung unzumutbar machen. Eine Unzumutbarkeit der Erfüllung eines Mietvertrages kann nur dann bejaht werden, wenn die angerufenen Umstände bei Vertragsabschluss weder bekannt noch voraussehbar waren und auch nicht auf ein Verschulden der kündigenden Partei zurückzuführen sind. Die Frage, ob ein Wichtiger Grund vorliegt ist unter dem Aspekt des Art. 4 ZGB nach Recht und Billigkeit zu entscheiden. Dabei sind den Interessen der anderen Vertragspartei ebenso Rechnung zu tragen, wie dem Grundsatz der Verbindlichkeit von Verträgen und der Rechtssicherheit. Dagegen ist es unerheblich, ob die veränderten Umstände in der Person des kündigenden oder woanders eingetreten sind. Die Beurteilung der Frage, ob die Fortführung des Mietverhältnisses unzumutbar erscheint, ist nach allgemeinen, sich an einem durchschnittlich Empfindenden orientierenden Massstäben vorzunehmen. Subjektive Gründe sind dabei nur Relevant, soweit sie objektiv wesentlich sind.

Der Normzweck der Kündigung aus wichtigem Grund besteht in einer Persönlichkeits-Schutzfunktion: Übermässige Bindungen im Sinnen von Art. 27 ZGB sollen auf ein vertretbares Mass reduziert werden. Bei einer Mehrzahl von Vertragspartner genügt es, wenn sich ein wichtiger Grund in der Person nur eines Rechtsgemeinschafters verwirklicht hat. Wo ein solcher Grund in der Person eines Mitgliedes der kündigenden Partei liegt, muss vorerst im Innenverhältnis versucht werden, der veränderten Situation Rechnung zu tragen. Führen Anpassungen im Innenverhältnis zwangsläufig zur Kündigung des Mietverhältnisses können sich die Kündigenden auf einen wichtigen Grund berufen. Für die Bejahung der Unzumutbarkeit der Vertragserfüllung sind auch im langjährigen Mietverhältnis hohe Massstäbe anzusetzen. Als wichtige Gründe kommen nur Umstände in Betracht, die bei Vertragsabschluss unbekannt und nicht voraussehbar waren.

Die Mieterschaft als Beklagte führt den schlechten Gesundheitszustand eines Mitmieters an. Wie aus einer Verfügung der IV-Stelle der Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich vom 30. Mai 1996 hervorgeht, bestand bereits bei Vertragsabschluss eine 50%-ige Invalidität eines Mitmieters. Gleichzeitig ist aus der Verfügung auch ersichtlich, dass die betreffende Person in der Lage ist, zu 50% eine Erwerbstätigkeit im Gastgewerbe auszuüben. Soweit die Mieterschaft sich auf eine Unzumutbarkeit der Vertragserfüllung beruft, muss sich der Gesundheitszustand so stark verschlechtert haben, dass selbst eine Erwerbstätigkeit von 50% ausgeschlossen ist. Die Mieterschaft legte diesbezüglich mehrere Arztzeugnisse vor.

Nach Auffassung des Gerichtes reichen die vorliegenden Arztzeugnisse, sowie die Zeugenaussagen der betreffenden Ärzte nicht aus, rechtsgenüglich zu beweisen, dass der Gesundheitszustand der Mitmieterin im Zeitpunkt der ausserordentlichen Kündigung derart schlecht war, dass ihr selbst eine 50%-ige Erwerbstätigkeit nicht weiter zugemutet werden konnte. Die Mieterschaft kann sich somit nicht den beeinträchtigten Gesundheitszustand der Mitmieterin berufen.

Erheblich ist auch, dass die Mieterschaft den Vertrag in Kenntnis darüber abgeschlossen hat, dass die gesundheitlich beeinträchtigte Mitmieterin lediglich zu 50% Erwerbsfähig und somit keinesfalls in der Lage war, den Restaurationsbetrieb allein zu führen. Es musste der Mieterschaft schon bei Vertragsabschluss bewusst gewesen sein, dass die Unterstützung des gesunden Mitmieters oder allenfalls einer Drittperson unabdingbar war. Aus diesem Grund kann sich die Mieterschaft auch nicht darauf berufen, dass sie zufolge der Aufnahme einer vollen Erwerbstätigkeit des gesunden Mitmieters nicht mehr in der Lage seien, den Restaurationsbetrieb aufrecht zu erhalten, denn es muss als voraussehbar bezeichnet werden, dass eine Weiterführung des Restaurationsbetriebes allein durch die gesundheitlich beeinträchtigte Mitmieterin von vornherein ausgeschlossen war. Bereits bei der Annahme der Arbeitsstelle durch einen Mitmieter musste klar gewesen sein, dass dieser Weggang nur durch den Beizug einer zusätzlichen Arbeitskraft hätte kompensiert werden können. Es war auch voraussehbar, dass im Falle eines Ausbleibens des finanziellen Erfolges des Restaurants der Mitmieter eine Arbeitsanstellung annehmen muss und das dabei als Kompensation eine weitere Person im Restaurationsbetrieb angestellt werden muss. Die Mieterschaft kann sich deshalb nicht darauf berufen, eine Anstellung einer Drittperson sei aus finanziellen Gründen unzumutbar.

Schliesslich gab die Mieterschaft selbst an, eine Geschäftsführerin gesucht und engagiert zu haben, die aber aus gesundheitlichen Gründen die Stelle nicht antrat. Es wäre somit an ihnen gelegen, weiterhin eine geeignete Fachkraft zu suchen, waren sich ja die Mieterschaft darüber im klaren, dass der Betrieb unter diesen Umständen nicht von einer Person allein geführt werden kann. Schliesslich hätte auch die Möglichkeit bestanden, dass der gesunde Mitmieter seine Anstellung aufgibt oder reduziert um im Restaurationsbetrieb seine notwendige Unterstützung wieder zu leisten. Jedenfalls geht es nicht an, dass der gesunde Mitmieter eine volle Erwerbstätigkeit aufnahm, keinen Ersatz für seine wegfallende Unterstützung suchte und sich nun darauf beruft, dass die Weiterführung des Mietverhältnisses unzumutbar sei, weil die gesundheitlich beeinträchtigte Mitmieterin nicht in der Lage sei, den Restaurationsbetrieb alleine zu führen.

Die Gründe für eine ausserordentliche Kündigung müssen in der Kündigungserklärung noch nicht konkret aufgeführt werden, sofern aus dem Schreiben hervorgeht, dass es sich nicht um eine ordentliche Kündigung handelt. Das Recht des Mieters bei vorliegen eines schweren Mangels fristlos zu Kündigen besteht nur solange, wie der Vermieter nicht in der Lage ist, den Mangel innert angemessener Frist zu beseitigen. Je schwerer der Mangel, desto schneller muss der Vermieter Abhilfe schaffen. Hat der Mieter hingegen einer lärmigen Nachbarsfamilie bereits fristlos gekündigt, kann der durch den Lärm gestörte Mieter nicht mehr fristlos Kündigen.

Ein Ehepaar war seit 1988 Mieter einer 4 ½-Zimmer-Wohnung. Mit Schreiben vom 13. Oktober 1995 kündigte die Mieterschaft das Mietverhältnis auf den 1. Dezember 1995 unter Verweis auf die massive Störung durch Kinderlärm und die Anwesenheit von Mietern fremder Nationalität in der Liegenschaft. Der Vertreter der Vermieterschaft machte dagegen in seinem Schreiben vom 6. November 1995 geltend, das Mietverhältnis könne erstmals ordentlich auf den 30. September 1996 gekündigt werden. Bis zu diesem Zeitpunkt sei auch der Mietzins geschuldet. Die Vermieterschaft wehrte sich gegen die Mietzinszahlungspflicht.

Das Gericht stellte im Laufe des Verfahrens fest, dass am 1. Juni 1994 eine in Scheidung begriffene Vietnamesin mit 4 Kindern in eine Nachbarwohnung eingezogen war. Die Liegenschaftenverwaltung liess mehrmals die Polizei aufbieten, weil es in der Wohnung der Mieterin zu Streitigkeiten kam. Es kam dabei auch vor, dass die Mieterin, eingeschlossen im Korridor Ihrer Wohnung, schrie. Ihre Kinder waren lärmig, schmutzig und urinierten in den Hauseingang, was ein anderes in der Liegenschaft wohnhaftes Ehepaar bereits zum Auszug bewog. In der Folge intervenierte die Liegenschaftenverwaltung auch beim Sozialdienst der Gemeinde - ohne Erfolg. Darauf kündigte die Verwaltung am 26. Juli 1995 das Mietverhältnis mit der lärmigen Familie. Durch das Einschreiten des Sozialdienstes wurde diese Kündigung in eine letzte Abmahnung umgewandelt. Da sich die Situation nicht verbesserte und weiterhin Klagen vom Mitbewohnern eingingen, kündigte die Liegenschaftenverwaltung mit Schreiben vom 19. Oktober 1995 auf den 311. Dezember 1995.

Es steht fest, dass sich die Beklagten (Mieter) nur über den Lärm der vietnamesischen Familie beschwerten und dass die Nationalität der Nachbarn an sich keinen gültigen Kündigungsgrund darstellt. Nach herrschender Lehre und Rechtsprechung stellen aber Störungen durch Nachbarn oder Dritte, die das zumutbare Mass sprengen grundsätzlich einen Mangel an der Mietsache dar.

Die ausserordentliche Kündigung gemäss Art. 259b lit. A OR wegen Mängeln während der Mietdauer gehen als Lex Specialis zu den allgemeinen Bestimmungen nach Art. 266g OR vor. Die Beklagten berufen sich deshalb vergeblich auf ein ausserordentliches Kündigungsrecht nach Art. 266g OR. Deshalb ist es auch unerheblich, ob kündigende Mieterschaft Ihre ausserordentliche Kündigung genügend begründet hat. Am Rande sei noch bemerkt, dass nach der Rechtsprechung der Empfänger einer ausserordentlichen Kündigung merken können, dass es sich nicht um eine ordentliche Kündigung handelt. Dabei ist es aber nicht notwendig, dass die konkreten Umstände, auf die sich der Kündigende beruft, bereits in der Kündigungserklärung erwähnt werden. Entsprechend dem Art. 259 lit. A OR kann der Mieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Vermieter einen Mangel kennt und diesen nicht innert angemessener Frist beseitigt, sofern der Mangel die Tauglichkeit der Mietsache zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliesst oder erheblich beeinträchtigt.

Aus dem Wortlaut dieser Bestimmung hat die Rechtsprechung geschlossen, dass es nicht nötig ist, dass der Mieter dem Vermieter eine Frist zur Behebung der Mängel ansetzt, bevor er die Kündigung ausspricht. Die Tatsache, dass die Mieterschaft im vorliegenden Fall der Gegenpartei keine Frist zur Mängelbehebung einräumte, ist nicht von Bedeutung.

Aus dem Wortlaut des Art. 259b lit. A OR geht klar hervor, dass die ausserordentliche Kündigung einerseits einen schweren Mangel voraussetzt und andererseits, dass der Vermieter der vom Mangel Kenntnis hat, ihn nicht innert angemessener Frist beseitigt. Bei der Beurteilung der Frage, wann ein Mangel als schwer zu bezeichnen ist, und welche Dauer einer Frist als angemessen anzusehen ist, hat der Richter einen erheblichen Ermessensspielraum.

Diese Begriffe sind unter dem Aspekt der Verhältnismässigkeit zu betrachten: je gravierender ein Mangel ist, umso dringender ist seine Behebung. Dabei gilt ein Mangel als schwer, der vitale Interessen des Mieters gefährdet, namentlich seine Gesundheit oder diejenige seiner Familie oder das Bewohnen eines Mietobjektes, oder eines wichtigen Teils desselben über längere Zeit verhindert. Damit ist auch der Dauer eines Mangels Rechnung zu tragen. Eine fristlose Kündigung ist auf jeden Fall ausgeschlossen, wenn der Vermieter bereits die notwendigen Vorkehrungen zu dessen Behebung veranlasst hat. Vorliegend hat bereits das Kantonsgericht als Vorinstanz festgestellt, dass der Vermieter den Mangel innert angemessener Frist beseitigt habe. Im Verhältnis zur Schwere der Beeinträchtigung welche die Mieterschaft bei der Nutzung des Mietobjektes hinnehmen musste, Erachtete denn auch das Bundesgericht die Massnahme der Verwaltung als angemessen. Obschon diese auf Drängen des Sozialdienstes eine Kündigung zuerst in eine letzte Mahnung umwandelte, hatte sie die notwendigen Massnahmen zur Behebung der Missstände getroffen, indem der betreffenden Familie gekündigt wurde.

Somit hat das Kantonsgericht mit seinem Entscheid, dass unter diesen Umständen eine sofortige Kündigung nach Art. 259b OR nicht gerechtfertigt sei, kein Bundesrecht verletzt.